旅游景区开发思维模式

 来源：中国旅游报

    近年来随着旅游产业在经济转型中的地位不断提高，在GDP中的贡献度不断提升，使旅游投资真正站在投资的风口，2015年旅游行业投资超过1万亿元。由于旅游景区投资具有空间范围广、投资金额大、回收周期长、资源整合度高等特点，因此对旅游景区开发投资提出更高的要求。如何保障投资的安全性和效益性，本文从开发投资的角度抛砖引玉提出一些看法。

    旅游景区的开发原则是“以全域发展为框架，以市场为导向，以资源为基础，以项目为支撑，以产品为盈利点”，将经济效益和社会效益相结合来进行。经营者应设法把各种资源优势转化为市场优势与经济优势，初步探讨出下列景区开发思维模式。

    一、旅游开发全产业链思维模式

    旅游开发全产业链思维模式主要包括：开发区域以旅游产业为核心综合多部门、多业态打造旅游开发顶层理念；旅游开发主体不同开发阶段相关业务部门配置；旅游开发主体各运营阶段各部门具体工作多部门联动机制。

    二、旅游开发平台思维模式

    旅游开发平台思维模式主要包括：开发区域以旅游产业为核心政府旅游开发平台的打造；旅游开发主体景区资源、经营项目、采购建设、资金募集、市场拓展、游客导入的平台打造；旅游开发主体各运营部门单体管理体系的综合集成能力。

    三、旅游开发资源整合思维模式

    关系整合，地方政府各部门之间的利益关系以及各部门与开发主体之间的关系需要整合。开发主体投资行为与所在地的居民利益、基础设施环境的改善、自然生态环境的良性开发的协调。

    文化整合，文化资源开发与整合是指对不同旅游资源文化内涵的挖掘和对散点文化旅游资源的概括、提炼、升华和整合的过程。

    信息整合，旅游信息系统是指能够对旅游数据的采集、处理、存储、管理、检索、传递和反馈并向有关人员及时准确地提供有用的信息系统。

    规划整合，旅游规划讲究整体概念，在区域划分、项目分布和建设年份等方面要有严密的完整思路。要讲究经济、资源、环境以及社会文化等多种利益的协调和统一。

    营销整合，利用多种传播方式、手段挖掘潜在的游客资源。

    四、旅游开发流程标准化思维模式

    1.开发分期。根据旅游行业特点和项目开发建设的客观实际情况，可以把旅游项目开发建设过程划分为三阶段五期。按时间分为开工准备、工程建设、开业运作三个阶段；按具体的工作内容分为：投资决策与合同签订期、管理架构与运作策划期、开工准备与政府审批期、资金运作与建设工程期、开业准备与运作期，五个工作期依序形成一个完整的工作流程。

    2.投资决策。投资商决定进行旅游项目投资，需要聘请旅游投资专家对旅游资源和旅游项目开发价值进行综合评价，通过初步的资源、市场、交通、环境、政策考察之后，提交一份《旅游项目投资预可行性研究报告》或《旅游项目投资价值评价报告》，以作为决策依据。

    3.合同签订。合同签订应充分考虑如下问题：旅游资源管理权归属政府带来的政策风险；旅游项目涉及各类保护性国土空间，需要调整规划；要统筹管理旅游特许经营权；要明确政府负责相关配套基础设施的建设。

    4.架构管理。合同签订后，应立即着手组建开发管理团队，并建立开发运作的管理构架与管理制度。设立前期工作部、工程管理部、景区管理部三个业务部门。

    5.产品策划及项目运作策划。必需聘请专业的旅游项目开发咨询顾问公司，提供《旅游项目总体策划报告》《旅游项目开发运作计划》《旅游项目建设可行性研究报告》。

    6.规划设计。建设开工前应该聘请专业机构，编制《旅游总体发展规划》和直接编制控制性详细规划，包含部分需马上动工的区域的修建性详细规划。旅游规划主要包括建筑工程规划、投资计划、社会效益、环境保护等内容。

    7.政府审批事项办理推进。前期工作就是通过政府的各项审批，包括发改委立项，可行性研究报告审批，规划评审，政府重点扶持项目立项与申请，国债项目、农业项目、旅游项目等特殊扶持申请；规划委批准；土地规划审批；建设土地的招、拍、挂与征用；合同中政府承诺的落实；施工图的审查；建设准备与报建批复等。

    8.资金运作与招商引资。建设投资之前，应该确定合作伙伴，落实项目启动资金，积极进行融资和招商引资。根据项目的不同开发阶段测算建设资金需求缺口，积极进行银行融资。对于项目的附属工程，应拿出一部分项目进行招商引资，引入相关的专业投资人进行合作或独立投资。

    9.建设准备与工程建设。项目建设期主要由工程管理部负责，在施工开始前，项目开发建设单位必须组建项目法人，委任项目经理，落实建设资金，办理征地拆迁工作，确定监理单位和施工单位，办妥开工前一切手续。

    建设开工前，除前述的立项、规划、设计、审图、报建等工作外，还包括工程合同签订、材料准备等很多工作；开工之后，有大量的工程质量控制、进度控制、财务控制、监理等工作。

    项目工程结束后，项目法人要组织验收工作，全面考核建设成果、检验设计施工质量。

    10.开业运作。开业工作由景区管理部负责，它应在工程竣工前进行开业准备工作，建立营销队伍，理清渠道，展开品牌推广，制定切实可行的营销方案，并进行筹集营运资金、招聘、培训员工、采购生产物资、建立供货渠道、制定营销计划、健全规章制度等工作。

    景区管理部在竣工验收结束后，持竣工验收手续等相关资料到旅游主管部门办理旅游经营许可证等开业手续。正式开业营运一年以上的旅游景区，可以向当地旅游主管部门申请景区等级评定。