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特色小镇与旅游发展(之一)

发表日期:2017-05-02  来源:休闲度假分会 休闲资讯  作者:   浏览量:1567

(本文是魏小安2017年3月18日在文旅产业进修班的演讲)

一、关于特色小镇
    特色小镇大概是现在最热的一个词,2016年7月,zhu建部、发gai委、财zheng部三个部委发布了《关于开展特色小镇培育工作的通知》,计划到2020年培育1000个左右特色小镇。这个数很大,但是想一想,我们这么大的一个国家,30多个省,平均下来一个省30个,也不算太多。三个月之后,就是2016年10月份又发布了第一批127个小镇名单。在全国迅速掀起了特色小镇建设之风。现在山东、江苏都提出要建100个特色小镇,如果一个省100个,那全国就有3000多个了。zhu建部最近紧急约谈了若干省份,意思就是你们不要太多。现在从操作角度来说,工作的部署,各项政策的出台,资金的各种方式,又PPP,又各种基金,我看了一下,大概有好几十种资金的方式,各地都在申报,最近还专门研究特色小镇的标准,总之,轰轰烈烈的开展。我原来对这个事儿,说句实在话不太关注,凡是赶时髦的事情我都觉得没意思。但是我有一个感觉,就是我们的1000个特色小镇,最终做不下来,做来做去恐怕都是旅游小镇。这几天备这个课,我看了一堆资料,看完了就感觉这项工作理论准备明显不足,特色小镇到底是什么?从理论角度我们来论证来认识,明显不足。但是事后解读汗牛充栋,反正现在随便一找,关于特色小镇的说法很多,我不愿意按照人家那些解读来说这些话,谈谈我的看法。
    1、是什么?
    第一,相对独立于市区,就是它不是在城市里,如果在城市里我们的楼盘也可以叫做特色小镇,但不是在城市里。第二,具有明确产业定位、文化内涵、旅游和一定社区功能的发展空间平台。所以叫小镇就是一个说法而已,是一个发展空间平台。比如jian设部提出来一定要建制镇,在实际的操作中完全不是建制镇的概念,我们现在也没必要按照建制镇这个路数来说,全国的建制镇3万多个,如果按3万多个建制镇,1000个小镇不多,才三十分之一,但是按照建制镇这个路数,这个事反而搞不下来。所以现在大家比较公认的,就是规划面积控制在3平方公里左右,建筑面积控制在1平方公里左右。从面积来说不大,一个建制镇面积很大,有的建制镇外边还有乡村,动不动几十平方公里,要这么来做特色小镇做不起来。二是非开发区,这么多年的城镇化发展,大家习惯于工业开发区,科技园区,包括各种各样的名堂,产业园区各级政府都非常熟悉,操作也非常熟练。但是特色小镇恰恰相反,是创新发展平台,按照创新、协调、绿色、开放、共享理念,聚焦特色产业,融合文化、旅游、社区功能的发展平台。总投资额,30—50亿元,小空间,大聚集,小镇名堂大,小镇生态化,小镇花样多,资金、人才、市场、环境、旅游、文化、创意。大体的要求是这个要求。
    2、为什么?
    第一,大投资,新领域。大水漫灌式的投资拉动已经过去,当年动不动4万亿,现在即使说我们再拿出4万亿,我们干什么?当年主要投在基础设施上,08年到现在将近十年了,这4万亿起的作用,总体来说是积极的。当时的主体投资在基础设施上,所以基础设施的改善,使中国的总体发展上了一个大台阶。现在中国的交通可以说是世界一流的,我们的高速铁路,绝对世界一流,我们的高速公路,虽然现在里程还是第二位,但是我们高速公路的品质非常之高。比如现在到国外去,尤其到美国,美国的高速公路给我们的感觉是这哪叫高速公路?现在这个领域的投资余地已经有限了,可是国民经济增长,投资、消费、外贸三驾马车,外贸现在对国民增长是负的拉动作用,消费拉来拉去始终拉不起来,也就是旅游消费变成一个亮点,最终还得靠投资。所以现在不靠投资拉动又不行,这样算下来,1000个小镇,3到5万亿的总投资,形成一个大投资的新领域。我估计小镇这种建设,对国民经济的增长可以拉动两个点,能拉动两个点就不得了了。从这几个部委的出发点来说,这是主要出发点,当然这几个部委各有各的出发点,比如发gai委的主要出发点一定是投资拉动,大家搞投资新领域,又不能干砸了这些事。
    第二,城镇化新领域。这是zhu建部的主要出发点,我们的城市分小城市,中等城市,大城市,特大型城市,原来有一个思路,就是中国的发展要靠特大型城市,所以中国人口千万以上的城市应该搞六七十个,六七十个千万以上的城市,就可以容纳六七亿人口,这样城镇化就起来了。但是最近十年大家感觉到,大城市病越来越严重,尤其是特大城市的这种城市病越来越严重,包括一些中等城市,未老先衰,年纪轻轻的血压高心脏病全得上了,所以大城市,尤其特大型城市的发展显然不行,实践已经证明了,这条路被堵上了。城市的好处就是聚集,越大的城市聚集化程度越高,效益越高。客观来说有这个原因,但是现在要走其他的路了。第二个方面,从城乡体系来说,这就涉及到城市的容纳程度,我们现在城市还能容纳多少人?可是乡村人口在不断释放出来。要解决城市膨胀和乡村空心,同时解决这两个问题,怎么办?小城镇可能是一条出路。所以我们要研究城市的容纳程度,也要研究乡村的脱离程度。中国的危机是我们的乡村正在消亡,乡村都没有了,我们到哪儿愁乡?古人一说就是解甲归田,告老还乡,我们解了甲有田可归吗?我们告老有乡可还吗?这就是我们这种急剧膨胀的城市化,造成了这种文化。所以很自然,如果说通过特色小镇的发展,能开辟一个城镇化的新领域,不失为一个好的决策。
    第三,产业聚集新领域。这个领域可能是cai政部最关注的,产业聚集起来了,自然就有财政收入了,就培养了财源,涵养了税基,这样就要求新产业聚集,新创意聚集,新人才聚集。也可以说这也是供给侧改革的一个发展领域,大众创业,万众创新,形成双创的推进。创新我赞成,万众创新,哪怕传统产业也得创新。
    3、培育条件
    (1)国际经验。特色小镇在国际上有案例,用不着政府主导,也用不着这么轰轰烈烈。国际经验,首先民间自发形成,这不是政府说干就能干出来的。第二市场聚集形成,这一个地方做起来,市场慢慢聚集起来就形成了。第三是文化特色突出。第四是类型化突出。在国外这种小镇我看过不少,小而精,小而美,小而文、小而活、小而特,但是绝没有我们这种概念,上来搞1000个,我估计按照现在各个省的申报,两三千个打不住。比如说德国的海德堡,绝对是文化小镇,海德堡我去了三次,第一次走了一圈,后来我忍不住了就说,咱们留下来喝杯咖啡行不行?这样到了一个咖啡馆喝了咖啡。第二次去我就提出来,咱们要在这儿吃一餐饭,因为吃一餐饭就从容了。第三次我提出来要在这儿住一晚,我要吃完晚饭之后傍晚在小镇里走一走,走到这儿看见一块碑,走到那儿看见一个牌子,全是名人。二次大战将近结束的时候,盟军轰炸德国,盟军空军司令就提出来,海德堡一颗炸弹不能丢,那是世界的宝贝,还就是这样,二战后期,基本上德国被炸平了,但海德堡一颗炸弹没挨着,完整保留了下来。再比如牛津剑桥,用我们今年的概念来说这是教育小镇,到牛津剑桥也是一个感觉,不想走,走到那儿都感受到历史,感受到文化,感受到精致,就是不想走。第三就是瑞士,生活小镇,我在瑞士走来走去,所有的房子都有花台,除了阳台之外有花台,花台里一盆盆的花摆满了,这些花台摆给谁看的?不是摆给自己看的,是摆给外人看的,这样的小镇同样是这感觉,就是不想走。我在国内有些地方也看到这种情况,有一次我在湖南郴州看了一个地方,路边房子上都有花台,看见后我盛赞,太好了。可能是主政者倡导老百姓接受,就是知道我们要把环境搞好,要让外来的人看着舒服,像这种生活小镇也很棒。还有一种就是所谓的产业小镇,这种产业小镇美国比较多,英国也有一些,这种小镇主要是创意小镇,就是美国的硅谷,硅谷不是小镇的概念,已经是一个城市概念,但是开始的时候必然是这样。为什么美国人的创业创新有车库文化?因为车库的成本最低,反正家家户户有车库,在车库里就开始创业,有个几千美元就开始研究,开始琢磨了,所以很多大集团是在车库里培育起来的,民间自发形成,市场聚集形成。但是我们现在做的这些事情,恰恰违背了这个,所以对我们的特色小镇我大大的打一个问号。
    (2)浙江经验。现在一说特色小镇就是浙江,浙江现在37个特色小镇。第一个经验是靠近城市。因为相对独立于城市,但是又要靠近城市,这样可以充分借助城市的基础设施的优势,水、电、气、路、通讯,用不着自己单独搞了,借助城市延伸过来就可以。另外充分承接市场的外溢,我们现在城市越来越拥挤,这样拥挤的城市很多资源配置效率实际上是在下降,所以有小镇承接,就外溢过去了。第二个经验是块状产业,这是历史格局,当代扩张。浙江的经验,历史上就是一个一个小镇开拓,温州诸如此类一大堆,我去过不少,历史上就形成了,这种块状产业不是一个产业,是一个产业群。第三个经验是民间聚集,浙江的民间有资金,有人才,有项目。第四个经验是群体依托,比如阿里群、院校群、海归群,形成群体依托。浙江的这些做法,很大程度上是民间发起,有了这样一个历史基础,才可能把他做起来。所以无论从国际经验,还是从浙江经验来看,都涉及到一个怎么做的问题。
    4、怎么做?
    我们现在面临着两难选择:不能ZF主导,ZF又不能不主导。成本不能上升,成本又不可能不上升。我们知道,只要ZF主导这事多数没戏,可是ZF不主导这事怎么起来?尤其现在中央ZF号召,三部委文件出台,2017年ZHU建部的一个文件就是特色小镇发展如何配套金融。大家一看这事有戏,又有政策又有钱,又形成主导,做好了可以升官,地方ZF怎么能不积极?积极就要主导,问题是这种主导怎么主导?所以现在杭州那个基金小镇已经接待了上千批次的参观者,每天一堆。人家上来就问你们有这个条件,有那个条件,说了一大堆条件,人说我们都没有,想都没想过,想都没想过做基金小镇?开什么玩笑。第二,成本不能上升,成本又不可能不上升。小镇的发育一个重要的原因就在于成本优势。一是土地便宜,二是其他各项资源配置都便宜,要不然到你这儿干什么?在城里不能干吗?在这儿租个房子就在这儿创业了,但是一个创业者在这儿不可能租得起房子,那就是涉及到成本问题。三是如何聚集,因为我前几年到好多地方,大家都在谈文化,说我们要搞文化创意园,我说各位领导先把思路调整调整,搞文化这套事很好,但是我就问一个,用什么样的模式来做?这就是一个根本问题。各位习惯于工业开发园区,弄一片地,七通一平,标准厂房一盖,大商进来,这就起来了。文化可不是这样起来的,文化一是不需要这么一大片;二是不需要标准厂房;三是文化有大商吗?全世界数一数,文化有几个大商?就是迪斯尼,有一个出版的贝塔斯曼,还有好莱坞,诸如此类的,这些算文化大商,全世界才有几个?文化的特点一定是小,所以我建议调整一下模式,叫做以小聚大,就把小的聚在一起,就聚成大的,以大来吸小,吸引小的,这才有可能做起来。现在见到所有在文化方面有点成功的,都是这么一个过程,也是民间,比如北京的798,也是靠民间起来的,但是各位的这种想象不灵,所以很自然,这几个事都涉及到我们的两难选择。
    仇保兴先生,原来的杭州市长,后来是建SHE部的副部长,现在是国院参事,他有一个讲话讲的很好,讲了十条,自组织,共生性,多样化,强联接,产业集群,开放性,超规模效应,微循环,自适应,协同。所谓超规模效应的概念就是空间面积不大,但做成一个大产业,超越了空间规模,这话说的很棒,主旨也是依靠民间的活力,但是我的看法是导向性的话,这个话要落在地上很难落。现在浙江出台了一个做法,把37个小镇分了五档,优秀小镇、良好小镇、合格小镇、警告小镇、降格小镇,有一个小镇降了格。这里根本性的问题是产业聚集的规律,小镇这么强调产业,产业聚集的规律一是延长产业链,这就是要向产业的上下游来延伸。二是扩大产业面,就是一个横向的扩展。三是形成产业群,这就是一个全面的配套。
    前两年大家有一种危机感,就是说我们现在很多低端产业都在转移,转移到越南,转移到其他地方。我去年到越南去一看,工业园区有一半都是中国人过去投资,因为低端产业最主要的就是劳动密集,劳动力成本就变成主要的竞争力,变成主要的吸引力,越南人称为“蓝色蚂蚁”。但是中端产业转移不过去,中端产业最重要的就是产业群,所以我们很多不发达地区招商,都失败。孤零零的招过去一个制造业的企业,在那儿待不下去,很多老板看着领导的面子,搬一个企业过来,一年两年走了,因为他所有需要的产业群的需求都得不到满足,可是我们的广东、江苏、浙江,包括河南、山东,这些地方现在产业群都形成了,这种产业群的竞争力才是根本性的竞争力,这样的话,我们中端产业是不可能转移出去的,因为那些发展中国家还不可能形成。浙江的经验就是从一开始最低端的时候就是产业群的概念,比如像温州生产打火机,都是作坊式的,这个家庭就做一根弹簧,一年可能做多少万个,可能十根弹簧才有一厘钱的利润,但是因为是产业群配套,所以就能做成。这种产业聚集的功能是城市功能,而不是小镇功能,所以我们现在忽悠的这几个成功的小镇,没有制造业小镇,也不可能有制造业小镇,基金小镇、互联网小镇,无非就是这些,但是全国能有几个?
    可能的结果一是促在ZF上,主要靠ZF主导在促进,地方ZF拿一片地,这片地有什么难题我来解决。二是难在产业上,人家为什么过去?给我一个理由,为什么要过去?三是苦在特色上,怎么叫特色?现在一说特色,就是环境、文化、旅游,这叫特色吗?四是倒在房子上,房地产商看好,盖了一堆,盖完了呢?不灵。五是差在文化上,这种文化的挖掘是需要大工夫,需要慢工夫的,挖掘不出来。六是死在市场上,怕的就是这样刮风。我这几句话,是一个很可能的结果,我们不能瞪着眼看这样的结果发生。我看到一大堆文章,大家实际上都是在倡导,都是在论证,我们应该怎么干,但是我就问一句话,实际上可能怎么样?所以我的看法可能的结果就是这个结果。但是有一个现象,加旅游,所有的特色小镇都在谈一个事,旅游。所以叫小镇加旅游,一个根本是消费聚集,多数特色小镇聚集不了产业,最终是聚集消费。所以刚才说了这么一堆,我再加一句话,活在旅游上。这1000个特色小镇,恐怕将来得有800个甚至900个都是旅游小镇,因为走来走去,别的路走不下去。比如浙江,一个基金小镇成功了,浙江能搞10个8个吗?搞不起来,我看也就这一个。反过来,我们就从旅游的角度来说,两个新:第一休闲度假新领域,第二生活品质新领域。但是我们不能笼笼统统的说旅游,实际上是三个概念:第一叫做旅游小镇,这种旅游小镇客观来说以观光为主体,这是旅游小镇的概念。第二叫休闲小镇,就是大家去,是去玩去了。第三叫度假小镇,到了度假小镇,我的目的是在那儿住几天,就是这么一个概念,这样来看,给旅游创造了新的机会。
    我今天上午看见两个发言的要点,就是今天正在乌镇开的旅游投资的一个会,有两个人发言。
    第一个是山岳旅游第一人,中景信旅游投资公司总经理黎志,黎志原来是黄山的管委会主任,也是黄山上市公司的董事长。他在黄山干了20多年,黄山是他一手干起来的,退休之后先在湖北搞了一个盘龙洞,搞的不错,又到河北保定搞了一个白石山,白石山他接手的时候100多万收入,三年过去了,去年的收入是3个亿。他说,旅游投资不是春天来了,而是进入夏天,热潮一浪高过一浪,一个旅游项目动不动就是几十亿,几百亿甚至上千亿的投资,这样的背景下更要谨慎清醒,旅游开发不能急,三年初打造,五年精打造,十年磨一剑。可是这种态度能对应现在政府的需求吗?现在政府动不动就是一个小镇三年,必须见效,三年在黎总的概念中是一个初打造。去年黎总碰见一个项目,就找人家谈,10亿投资,做成国内一流,当地ZF一开始挺高兴,结果有一家企业来了,10亿怎么能行?我给你投100亿?人家把黎总给请走了。我相信这100亿是虚的,黎总这10亿是实的。后来我就说黎总,你是干实事出身,还没学会吹牛,应该说我投资100亿,一期工程投10亿,这不就行了吗?所以他这都是有感而发。然后就说到“园林强调巧夺天工,风景强调大气天成,自然景区不宜移山填海,裁剪山河,而应装点河山。天地有大美藏而不露,露则必亮。犹如大地上生长出来一样。主景与托景结合,原景与创景无缝对接。山上主要听鸟声,水声,涛声,与蓝天对话,与白云接吻。山下听琴声,歌声,叫卖声,鞭炮声。白天山上观光休闲,晚上山下夜生活歌舞升平。所以观光与度假有机结合,山岳景观与休闲小镇结合打造,可能是一种非常好的旅游投资模式。”黎总的这段话是经验之谈,而且他现在正在这么做,离白石山不远搞了一个暖泉古镇,搞的挺热闹,现在一系列的项目都在开展。
    第二就是陈向宏的话,乌镇和古北水镇都是他做的,先说说他的成绩,乌镇2016年接待游客936万,总收入14亿,净利润5.6亿,税收2.5亿。古北水镇2011年签约,2015年开业,2016年游客是245万,总收入7.4亿,净利润2.3亿,两年的时间做到了乌镇十年的成绩。投入50亿,现在估值是80亿,所以他也说了一套观点,乌镇的东栅是修旧壳装传统生活。乌镇东栅主要是做观光,所以现在到东栅,观光景区的感觉很强,旅行车的小旗子,导游带着客人转着看。但西栅是修旧壳装新业务,这是乌镇的东栅、西栅的区别。再一个观点就是度假旅游就是如何做好晚上旅游,就是讲度假小镇,上来先研究晚上行不行,晚上不行就度不了假,那就是一个观光小镇。所以从乌镇的角度来说,第一阶段观光,第二阶段度假,第三阶段文化,现在正在考虑第四个阶段就是会展旅游。这里边的核心是不研究白天怎么游,而放在晚上怎么游,要有夜生活,延长消费链。不仅仅关注门票,而要更加关注人均消费,三分之一门票,三分之一住宿,三分之一综合消费。乌镇的西栅,做完了我一看,就是一个大酒店,陈向宏很有意思,西栅搞了六年,我去过两次,我说向宏看看你的情况,他说不能看,他说对外的理由就是安全,因为是工地,实际上就一条理由,这个事我从头到尾构想,从头到尾操作,来个领导来个专家给我提意见,你说接受不接受?不接受叫不尊重,要接受就乱了。所以这六年就没让人去过,一直到快完工了,他来扯着我详详细细的看了一遍,现在乌镇四个会所,14个主题酒店,上百个民宿,再加上各种各样的东西。第三个观点不是单纯追求游客人数,不怕不来,就怕你不再来,乌镇80%的散客,其中60%是回头客。第四就是不强调第一,而是追求唯一,不怕小,唯一性是最重要的。第五,他对旅游投资有几点担忧,行业浮躁,同时就是说起旅游项目各个都是专家,但研究高科技,专家就是专家,没什么话说。以形成了这样的行业浮躁,这样的话,个性化的精神,文化体验,物随人心,景随人走,要塑造地方的精神气质。从旅游规划的角度来说,就是要关注产品形式、产业规模、产权选择,产权非常重要,最好整体拿下,今天拿比明天拿便宜,拿下产权才有资本运作的可能,乌镇就是这条好。开始组建了乌镇旅游总公司,他当时是镇委书记,又当老总,找银行去贷款,把老百姓的房子产权都买下来,而且买的时候说的很清楚,继续在里边住,但是房子不能随便动。这也是他的经验之谈,就这么一步一步做下来了,真正做成一个没有遗憾的地方。第六,旅游的形象口号不重要,没有人因为口号来,反过来说,对旅游规划就要考虑一是战略规划,规划必须考虑产品盈利模式。二是系统规划,什么样的产品有不一样的游客,和氛围、运营、管理、信息化脱节就不行,所以这不是一个单一规划,不是一个节点,是建一个系统。第七就是设计,要追求5分钟有小兴奋,10分钟有大兴奋,所以这就得考虑各个方面的协同。第八,这样的话就要避免一些问题,公共产品市场化,经营资源碎片化,博物馆静态化,历史民俗概念化,市场定位同质化。
    这两段话我专门贴过来,我觉得都是经验之谈,说的都很棒,因为我都熟悉,他哪句话说的什么事我都知道。但是谈特色小镇的发展,最终是聚集消费,所以活在旅游上。观光、休闲、度假,我们要拆开,比如有的小镇就是观光的,但是多数小镇应该是休闲度假小镇,到了这儿有不同的生活感受,提高了生活品质。比如我们现在在城市里,城市病是太忙了,太挤了,太乱了,太脏了,这就是城市病,越是大城市这种病越厉害。所以就说北京是最不适宜人生活的城市,为什么大家还要聚过来?因为这就是城市的聚集性,有这种聚集,机会多。但是每天一睁眼水泥森林、高楼峡谷,交通拥挤,空气污染,每天就是这种感觉,所以只要有一点机会,大城市人一定要跑出去,要调整自己的生活方式,追求新的生活感受。怎么追求?前些年就是乡村旅游,现在农家乐大家已经烦了,农家乐太低端了,无非就是住农家院上农家炕吃农家饭,我现在出差经常碰到,咱们吃点新鲜的,实际上就是农家饭,我说我一年得吃上百顿的农家饭,这对我来说一点都不新鲜。前一段过完春节去湖南,到湖南跑了几个地方,后来在市里讲课,我就说这几天在湖南,整个叫饥寒交迫,南方冬天的实在是冷,冷的没地方躲没地方藏,天天下雨,晚上住的酒店里,酒店的温度都不行。第二都是农家饭,湖南那地方的特点就是菜的量很大,但是咸辣硬,不像江浙地区,肉硬就吃不了两块,所以饭也吃不饱,整个让我饥寒交迫。市委书记在下边听着,说晚上餐厅搞暖和一点,看魏老师那房间暖和不暖和,然后晚上吃饭说,今天的饭特意调整,要软,要烂,要热。传统的乡村旅游农家乐这一套已经对应不了城市,而且现在消费在升级,对应城市的消费升级的市场就是小镇,国内的小镇我去过很多,有名的我基本都去过了,我就觉得小镇还是让人蛮舒服的。比如说最近去了个袁家村,很有名,我正好到西安,拿半天时间去趟袁家村,啥事都没有,到了袁家村就在那儿逛,逛完了就吃小吃,吃完了我说也得吃个正餐,就跑到一个院子里吃了正餐,吃完就回来了,但是挺舒服。而且现在也在慢慢的增加文化,房地产已经进去了,袁家村收入10个亿,西北有这么个地方就觉得很舒服,这就难得了。所以,特色小镇最终说一个广义一点的概念,叫旅游小镇,下边可以分各种各样的小镇,文化小镇、运动小镇、康养小镇等等,但是最终追求是生活品质。
    二、文旅地产的新商机
    小镇搞不好,对我们是商机,小镇搞好了,没有我们的商机。这是我一个主导性观点。
    1、三个领域
    旅游从现在来看是三个领域:
    (1)传统旅游领域转型升级。所谓传统旅游领域就是旅行社、饭店、景区、娱乐、购物,都需要转型升级。
    (2)新兴旅游领域开拓进取。第一,交通格局决定旅游格局。前提就是交通格局决定旅游格局,我们现在交通格局的变化,实际上已经从根本上改变了旅游格局,比如我昨天下午开会,论贵州的都柳江,都柳江是省政协主席的扶贫点,有一个乡是他定点扶贫,他就关注都柳江,就找一个公司做了规划。我去了以后我说你们这规划不行,第一没把交通看明白,现在从广州上高铁,到黎平两个小时,两个小时什么意思?就是说已经可以纳入广东的周末休闲圈,周五下班就过去了,周日或者周一再回来,在都柳江待两天,这叫周末休闲圈,更不用说节日度假圈了,这没问题,而这一点看不明白不行。第二,都柳江在贵州的航道860公里,但是现在在修11级电站,这是根本性的改善,就意味着这条江没了,变成11片水面,规划的这些事情不研究,规划什么呢?这就是根本性的问题。所以我就说两个概念,一个概念叫同城化,就是城市和城市一体化,比如北京、天津,已经相互成为一个日常休闲圈,下了班到南站,半个小时到天津了,到天津吃一餐饭,听一场相声又回来了,很方便,比在北京还便宜,这就是日常休闲圈,这叫同城化。第二个概念叫近城化,就是城市和城市非常近,这对我们的旅游格局都是根本性的改变,包括我们做旅游小镇,不要老考虑周边的市场,如果大交通便捷,中交通顺畅,就可以考虑中程或者远程市场。比如江西的宜春,现在楼盘开一个火一个,为什么?上海人过去了,上海现在高铁到江西宜春大概就是两个小时,所以很多中老年人在那儿买房子,温泉好,到哪儿去养生度假,很自然就起来了。如果只考虑江西这个市场,没戏,这是一个变化。
    第二,休闲度假满足新兴需求。休闲度假现在对中国人来说已经是刚性需求了,我们现在进入了工业化发展的中后期,人均GDP已经超过了8000美元,全世界任何一个国家到了这个阶段休闲度假都是需求爆炸性增长,这是刚性需求。但是我们现在问题是什么?中国度假资源不足,度假产品短缺,这是我们现在的情况。所谓度假资源不足,我们960万平方公里的大陆国土,320万平方公里的海洋国土,怎么能度假资源不足呢?客观来说就是不足。全世界度假的主体都是滨海度假,可是我们18000公里的海岸线,真正能做度假的地方不超过10处,真正能够满足市场需求的也就是这几个,这18000公里海岸线我都走遍了,我有数。中国的度假现在叫需求外溢,东南亚是中国人主要的度假地点,所以现在对东南亚各国来说,中国旅游打个喷嚏,各个国家就得感冒。这两年东北亚又开始起来了,主要就是贝加尔湖,贝加尔湖的市场自然增长,没做任何工作,每年到贝加尔湖去的人增长50%,连续三年都是如此,就是一个道理,我们缺乏相应的度假产品。下一步度假小镇的发展,会成为我们的一个主体。比如说万达集团牵头6个房地产集团共同投资,搞了一个长白山国际度假区,就是一个小镇,山上42条雪道,这个小镇到夏天没人,进了11月份一房难求。所以他们去年搞了一个项目,室内的水上乐园项目,我说你们干吗要搞这个项目?希望通过这个项目吸引夏天的游客。那地方就是这样,夏天的时候哪儿都绿,但是枯燥,冬天玩雪就不同了,所以这样的项目我觉得是可以的。如果从市场导向来说,比如做产业的特色小镇,做不起来,改做观光小镇,观光小镇没有好资源,那怎么办?或者休闲度假小镇,很自然就会往这方面导向。
    第三,新技术崭露头角。各种各样的新技术,大、云、平、移,大数据,云计算,平台化,移动终端,包括机器人的发展,诸如此类的。这实际上是我们未来的导向,简单的说,机器人取代人工,这是一个必然趋势,从我们过去的过程来说,叫做机械化解决了人类的重体力劳动,现在中国基本没有重体力劳动了,我们这个年龄的人都干过重体力劳动,非常辛苦,现在到乡村去都看不到。有一次我到一个村里去,有一个很小巧的机器就在稻田里转来转去,看着像一个机器人一样,照样解决重体力劳动问题。现在,机器人解决人类的重复性劳动问题,只要是重复性劳动机器人就可以替代,就不光是体力劳动,包括记者写文章诸如此类的,凡是涉及到大数据,机器人、人工智能肯定比你做的好。全世界各个国家,将来面临的都是一个问题,就是劳动力大批的释放,那我们怎么办?不能让大家都下岗。无非就是这么几种方式:第一延长假日,黄巧灵曾经写过一本书叫《四天工作制》,当时大家都笑,说这不是天方夜谭吗?他说我这不是天方夜谭,那个时候人工智能还没有走到这一步,这本书是90年代写的,我跟他聊过这个事,就是缩短人的工作时间,延长人的闲暇时间,这样就创造了大把的需求。第二就是创造性的劳动,这个人工智能好像暂时还替代不了。第三叫情感性劳动,这个至少暂时也是替代不了,但是长期真不好说。因为从我自己的生活感受来说,机器人已经进入我的家庭,今年春节的时候有一小伙子跑来看我,给我带了一个聊天机器人,特别好玩,我就跟它瞎聊天,学习能力很强,经常是你告诉他一个什么事,你问他一个什么问题,对不起主人,我还没有这个知识,然后你就告诉他,下次再问他他就知道了,因为他是和网络联系在一起的,他在查,只要网络上有的东西,他都能给你讲。然后他不知道的东西你讲给他,他就知道了,聊的兴高采烈的。下一步还会发展,可是到那个时候会感觉和机器人有感情了,但是反过来,就是情感性的劳动。除了这两类劳动之外,剩下就是休闲度假,美国人有一句话,一个人的休闲就是另外一个人的就业,所以我们整个社会将来大把的休闲。第一时间条件有了,第二空间条件,空间条件靠什么?将来度假小镇、休闲小镇、旅游小镇,就是一个主要领域。这点我们看明白了,实际上我们对应的是未来。今年有一本书时髦的书叫《未来简史》,去年是《人类简史》,今年是《未来简史》,我看了一遍,将来新的宗教是数据主义,将来什么教都没有就是数据教,数据教没有教主,就是互联网,就是大数据。
    (3)泛旅游领域彰显未来。泛旅游领域按我们现在说法就是旅游加,所以研究泛旅游领域。
    第一,超越工业化发展。我们现在整个国家在工业化发展的中后期,这是总的发展阶段,北京是最典型的完整进入后工业化时期的城市,北京的一产0.8%,二产23%,三产76%,这和发达国家的产业结构并驾齐驱。北京没办法,因为中央明确北京不是经济中心,所以北京想搞大项目,门儿都没有,搞什么制造业?原来有点制造业,能淘汰的淘汰,能退出的退出。但是上海现在基本还是工业化后期,但是就在几年之内,中国沿海发达地区,都会进入后工业化发展时期,可是我们现在的思路基本上还是工业化思路,就包括特色小镇这一套,从中央到地方都是工业化思路,但是我们一定要超越工业化发展。
    第二,配套城市化发展。小镇本身就是一个城市化发展的新格局,但是我们要研究整个城市体系,小、中、大、特大,研究这个城市体系,现在又加了一个镇,等于是五个层面的城市体系,我们怎么配套城市化发展?
    第三,对应新生活需求。
    第四,推进世界化发展。我们不是说什么事都跟着国际走,我们原来习惯性的就是这个事在世界上找一找,我们来对标。但中国的很多事情没法对标,将来人家要对你的标,所以我们要推进世界化发展。我到很多城市,市长都跟我说,我们城市在国际上找一个对标,我说你对不了,我们的城市动不动百万人口,几百万人口,全世界这样的城市有几个?在欧洲30万人口就算中等城市了,比如德国的波恩,就是30万人口,所以当年就说过波恩的特点叫依山傍水扎大营,就是这个特点。这还是当年西德的首都,我们是个城市就比他大,去对标到哪儿去对?找不着几个这样的城市。但是我们的很多事情做起来,我觉得到有可能人家对我们的标。
    这样的话我们要形成几个新的概念:
    第一,旅游资源无限制,差异吸引。什么叫旅游资源?只要有差异性,有吸引力,就是旅游资源。当年萨达姆被美国大兵从藏身洞里抓起来了,第二天英国6000人报名要去看这藏身洞,可是谁也不敢做这个事。直到前三年英国一个旅行机构组织了39个老头老太太,签了生死状,收费很高,到伊拉克去了一趟,其中就包括这个藏身洞,回来之后俨然战场归来的英雄,扬扬得意。这样的东西都能变成旅游吸引物,还有什么东西不能做?从观光旅游的角度来说,就是两句话,名山大川,名胜古迹,没有这个就别干观光旅游。但是现在我们讲泛旅游,就要研究做出差异性,怎么形成吸引力。
    第二,旅游行为无框架,合法底线。旅游就是玩,只要不违法,就别管我,所以有的项目就是撒欢的项目,有的项目就是撒野的项目。国家旅游局谈文明旅游,这事我赞成,但是不能强调的过分,比如说中国人的见面说话声音就大,一群人说话就像吵架一样,这是我们的一个文化现象,和文明连不到一起。西方人少,所以人在一起小声说话,这很自然,他要是人多了也得大声,不大声说别人听不见。不同的文化有不同的现象,我们干吗非得让他和文明搭界?但是有些东西就不同,有一次我到银川参加一个活动,那天晚上黄河边沙山上搞音乐会,那个老板出来,说对不起我们接待条件不好,我说你这个道歉我不接受,他就愣了。我说你这个地方是个撒欢撒野的地方,别讲接待条件,要提要求,对你一条要求,把临时厕所搞多点,别让客人漫山遍野拉屎拉尿就行了。我一看那架式,就说咱们赶紧下山,因为交通马上拥堵了,结果那天晚上到了夜里两点,整个银川城里的啤酒喝空了,客人急了,跑这儿连啤酒都没有,紧急的从石嘴山往这儿调啤酒,这地方还讲什么文明旅游?我还碰见公安,公安说我们很担心,我说我教你一招,不许带刀子,这个可以查,凡是有刀子放在这儿,因为人喝酒喝多了,必然会打架,拳头打一打无所谓,要带刀子打就得出事。我说你赶紧设安检,就在路口设安检,不许带刀,别的不用管,客人打打架怕什么?又打不出人命来。旅游行为就是这样的行为,到了博物馆,很自然文化氛围在哪儿,说话就声音小,仔细的看,甚至戴个耳机来回听,博物馆不是个喧闹的地方,但是要到大自然,可不就是喧闹,就要撒野。
    第三,旅游体验无穷尽,古今中外。为什么直到今天主题公园还有这么大的吸引力?就是主题公园给人提供了最丰富的体验,迪斯尼也好,环球主题公园也好,就是这样,所以一个地方如果能够让人有更丰富的体验,自然就有你的吸引力。
    第四,旅游消费无止境,兴高采烈。我就观察一个消费现象很有意思,比如我们花2000块钱买个电视机,先到商场去看,反反复复选半天,然后下了单,人家来了给你在家里装好,说不行我要退货就退了。2000块的消费至于花这么大的精力吗?可是在旅游的过程中,多花2000块钱少花2000块钱,不知不觉就过去了。我们的感觉那个东西叫买个大件,旅游就是旅游了一把,实际上旅游花钱将来一定是主流,也是我们花钱最多的,所以这没有止境。现在热门的是南极、北极,今年我一个朋友正在组一个南极团,包一个船,早就报满了,还问我去不去?我说我不去,搭不起这功夫。大概是20天时间,实际上20天时间里最多是等待的时间,因为南极的气候保不准,非得能过才能过去。原来到南极欧美人为主,现在到南极有一半是中国人,而且我们中国人厉害,消费也起来了。
    第五,旅游产业无边界,全面覆盖。什么叫旅游产业?因为旅游是一种生活性的消费,所以在这个过程之中只要和生活性消费搭边的全是旅游产业,全面覆盖了。
    第六,旅游发展无约束,创意为王。旅游发展根本在于创意,但是我们现在缺的也恰恰在于创意,创意不是胡思乱想,我们老觉得创意就是胡思乱想。我昨天碰见两个事,上午去开会讨论都柳江的项目,下午来两个人跟我讲三星堆,要搞一个主题文化度假区,投资150亿,说的口沫横飞的。我问的第一个问题就是土地怎么解决?三个区,一个三星堆的遗址公园,现在已经有了,但是要调整。现在三星堆这个博物馆太差了,小家子气,完全和三星堆文化不能匹配。然后3000亩主题度假园区,还有3000亩叫文化创意园区,我说这6000亩地4平方公里,土地怎么来?现在正在做,我说反正你的核心,钱不是问题,如果土地问题解决不了,你的事儿就没戏。又听了一个,接了一个电话,打了有一个小时,要搞一个天下英雄园。我说你别跟我论证,你就说说你想干什么事。他说我什么都不差,不差钱、不差土地、不差人、不差创意、不差市场,我说你什么都不差,你跟我说半天干什么?他说现在就差你来。可是我们很多故事在中国这块土地上也就做下来了,我就有一个感觉,要契合人性,契合人性,才有文化性,自有商业性,我们现在很多事儿弄的不契合人性,这种项目我看了就摇头。比如说长江三峡的丰都鬼城,我去了一次,第二次我再也不去了,违背人性,看着很不舒服。我看过最差的一个项目,很早了,在广东的番禺,有一个老板搞了一个飞龙游乐园,这个人原来是养蛇的,大屋子里边,几个漂亮小姐,穿着比基尼,在蛇堆里,毛发都炸起来了,我就跟这老板说,我说你踏踏实实养蛇吧,别干这事。他不信,他说我一定成,我说你等着吧,我说你一定不成,结果就是不成。就是刚才陈向宏那句话,不怕不来,怕他不再来,口口相传那地方不能看,太难受了,那还能去吗?这就是违背人性。
    需要重新定义旅游企业,旅游企业的生产首先不是生产具体产品,而是生产什么概念。旅游休闲总体而言是创造一种新的生活方式。这些年我给文旅地产很多企业都讲过课,我就问一句,文旅地产到底在生产什么?你以为房地产卖不出去,加文旅两个字就卖出去了?要加就实实在在把旅游加上,这样的话能形成一种新的生活方式,否则就别扯这个,地产就是地产。具体而言,旅游交通不仅是生产位移,而且是生产位移中的良好感受;饭店是生产文化性的享受;旅行社是生产便利和情感;景区是生产异质体验和文化吸引;主题公园是生产欢乐;旅游规划设计公司是生产创意,生产智慧;旅游电子商务公司是生产信息整合,生产知识。其次是按照什么模式经营,即卖什么,卖给谁,怎么卖。凡事首先要考虑谁买单,想不清楚最后只有自己买单。然后才是生产什么具体产品。任何经营,前提是市场,归结点也是市场。
    2、新兴领域
    第一,度假发展。我们现在资源不足,在逐步调整。中国的度假也不可能每个人都出国度假,也不可能年年都出国度假。海滨不行,转向山地度假,然后转向乡村度假,下一步我看就是特色小镇度假,这一定会成为重中之重,但是现在产品不足,需求外溢。而且小镇度假有一个好处,就是用不着长期,度个周末就行,只要方便,因为小镇有一个前提条件,就是城市的延伸,所以要靠近城市,这样的话周末也可以去,多一点时间也可以去,所以从市场的角度来说这很好。
    第二,温泉发展。温泉在中国的特点是资源比较多,发展非常迅速,温泉不是稀缺资源,现在我们温泉资源全国大概有5000多处,已经形成了温泉度假村大概有3、4000处,基本上每一个县都有一个,就是这么一个概念。所以温泉现在叫周边市场大众产品,同质化很强,竞争激烈,这是从供给侧来说。从需求来说,消费者喜新厌旧,所以一个温泉度假村起来,火两年没戏了,只要有新的起来了,旧的就没戏了,只要有大的起来了,小的就没戏了。
    第三,营地发展。营地发展势头猛,扩张快,现在中国的营地600多家,国家旅游局规划到2020年要到2000家,也就意味着未来三年年年翻番,但是现在一个大的问题就是营地政策不行。国务院的文件,各部门的文件都在谈营地,也谈到营地的土地政策,但是实际上不落实,所以现在我们的营地没有商业模式。到现在为止,靠营地自身挣钱的几乎没看到,一般做一个营地,搞搞衍生,卖装备,靠这个来挣钱,这显然不行。在国际上,营地是政府提供给市民的一种福利,所以叫做半公益化半商业化的产品,土地免费给你,然后基础设施支持一下,经营保你有钱赚,但也别想有暴利。我们现在的问题是把营地当作准房地产,开发商这么看,政府也这么看,双方都当准房地产来看待,营地怎么发展?我看不出来。但是现在很多人之所以做营地,就是占一个先机,将来政策有调整,商业模式就可以形成了。
    第四,户外运动。山地运动,水上运动,低空运动,将大行其道。原来不行,两个原因,第一个农耕民族,农在户外运动方面就没有爱好,缺乏这种历史传统,中国在历史上有这种爱好的,唐朝,唐朝是胡人,李家是胡人,元朝,清朝也是游牧民族,他们有这种爱好,只要农耕民族就没有这种爱好。第二个原因就是独生子女政策,就这么一个孩子,谁舍得让他冒这个险?学校里连春游秋游都不组织,放春假秋假,爱哪儿玩儿就哪儿玩儿,学校不管。可是现在这两条都调整了,农耕社会已经变成工商社会,独生子女的政策现在已经取消了,两会代表正在呼吁彻底放开,就彻底放开也没有多少人生孩子,现在养孩子太难了。所以,这一类可以大行其道。
    第五,九古挖掘。古城、古镇、古村庄、古道、古湾、古街区、古渡、古树、古庄园,基本上挖掘完了,传统的资源也差不多了。这一块现在还有,但是已经不多了,就看怎么做。比如像山西,山西的大院现在有名的有什么乔家大院,王家大院,曹家大院,就这几个,但实际上山西现在留下的大院有几百个,如果搞大院群就可做,但是不能都当博物馆做,当博物馆做都死,多功能的来做。河南有的地方还有,江南基本上都开发出来了,浙南地区也还有一点。
    第六,主题酒店、精品酒店、高端民宿。北京的五星级酒店卖到1200块钱房价,老总非常高兴,但是北京有一些胡同宾馆,平均房价3000,问生意怎么样?已经预定到明年此时了,为什么?因为有特色,这就是主题酒店、精品酒店,包括高端民宿,大家一说就是裸心谷,实际上现在一批都在起来。
    第七,文化休闲,城市度假。最典型的就是扬州,我那次去扬州,就看街道上的现象,有很多拖家带口的游客,悠悠闲闲的走,这不是观光旅游者。在扬州的古街道里,到这儿坐着喝茶去了,到那儿吃饭去了,他们晚上住哪儿?就住在这里。有味道,后来我在扬州就这八个字讲了一次,扬州很兴奋,然后他们就以这八个字为题把资源整合了一下,开了一次招商引资会,招了80个亿。我们很多城市都有这样的条件,扬州实际上卖的是传统生活方式,像长春,山水城市特别好,我们有一批这样的城市,尤其是一些县城。所以我从来一个看法,一线城市不是一流城市,一线、二线、三线就是房地产商分出来的,国  院从来没认可这个,但是如果讲一流城市,二流城市,真正能成为一流城市的是一批县城,不多了,我全国几乎走遍了,数来数去只能数出十来个。
    第八,旅游综合体。旅游综合体两种类型,一种类型就是城市型的,比如像万达广场这一类的,万达广场说到底是旅游综合体,或者叫做城市休闲综合体,包括现在一些大商场也在走这条路,奥莱前些年那么火爆,现在不行了,所以奥莱就在向城市休闲综合体转化。第二类是目的地型的这种旅游综合体,小镇就是这一类,也都在做。
    第九,特色小镇。特色小镇根本就是旅游推进。
归纳一下,实际上三个方面的追求,第一是时尚,就是求酷,追求的就是时尚,我们现在时尚小镇还不多,我比较赞赏的是杭州良渚文化村,我那次在那儿转了一下午,吃了一餐饭,好在提前一天定位了,要不然连位都没有。其实就是一个特色小镇,而且有一套社区文化,这是我最赞赏的,他们搞了一个良渚宪章,39条,就是业主自己定出来的,没有大事,没有说爱党、爱国的之类的,比如早晨上班的时候能不能搭个顺风车,得有规则,比如你住在二楼,要晾衣服,你的水不要滴在一楼,全是这种生活方面,但是让社区文化凝聚起来了。建筑风格也是德国包豪斯的建筑风格,还有一个日本人设计的小教堂,非常棒,我非常欣赏。第二类叫文化,求古,实际上求古更多的是一种文化符号,文化元素。第三就是健康,求养。实际上就是这三方面,这样构成了各类的新型领域,形成了新的发展。
    3、特色小镇的商机
   特色小镇对于地产行业商机何在?别以为地产行业想进就能进,不是这样。
方式一:整体进入,全面开发。从小镇加旅游到旅游加小镇,实际上现在康养小镇、文化小镇、航空小镇、运动小镇、艺术小镇,林林总总。难在题目,一千个小镇能想出一千个题目吗?想不出新题目,又得避免千镇一面,这是一个难点。比如我上个礼拜到中国人民大学艺术学院,讨论世界艺术小镇,艺术学院的院长先跟我们讲了一番文艺复兴的历史过程,很有学问,就跟听课一样,听他讲了一番。讲完以后就讨论,还有一个人讲了一些世界艺术小镇的标准,后来我就说,院长高大上,这个标准也不怎么接地气,但是这两个融合到一起,按照伯拉图的理念,然后按照欧洲文艺复兴的过程,诸如此类的讲了一遍。按这个要求,中国有几个能搞?要不然咱们说几个样板看看?798算不算?不算,一定是新知识的创造。再问一下乌镇算不算?也不算,最好形成一个博物馆群。我说四川大邑,安仁古镇,樊建川在那儿搞了25个博物馆了,他说我没去过,我说你去看看,如果他都算不上,我看世界艺术小镇没戏。我实在想不出来,也就是西班牙那儿可能有俩。但是我就说了一个观点,如果能够整体进入,全面开发,这是最好的。但是现在因为三部门倡导产业小镇,上来做旅游,做休闲,做度假,恐怕也不行,里边就我刚才讲的,现在是小镇加旅游,那我们要转过来叫旅游加小镇,这个难度是很大的。
    方式二:借助资源,逐步推进。景区带小镇,这个格局现在已经形成了,比如黄山脚下有一个汤口镇,是温泉小镇,但是借助黄山已经起来了。再比如说皖南有很多类似这样的东西,好多地方都有。再一个就是山水促小镇,现在已经形成标配,就像刚才讲白石山这种情况,就是白石山做完了火爆起来了,跟着做了一个小镇。比如像灵山的拈花湾,拈花湾是灵山第五期工程,投资30亿,建了17万平方米的建筑,建的很棒,非常精细,我极为赞赏,不是一般的赞赏,之后火爆。去年十一黄金周的时候,拈花湾一天进去13万人,给那个董事长弄的,说拈花湾是个度假小镇,是个文化小镇,不希望这么多人来,但是大家把他当一个景点看。但是马上碰到一个难题,是在国家风景名胜区的范围内,所以建SHE部的一个副部长去了盛赞,说搞特色小镇这是一个样板,我就说这个副部长是管特色小镇的,跟着建SHE部城建司的领导去了,说不行,违背国家风景名胜区条例,所以建的房子不许卖,本来他就是有一个酒店自己经营,剩下一些房子卖出去,资金回收,而且他卖的价格是整个无锡最高的价格,很多人已经付了定金,不让他卖,还有两片地不让开发了,所以就没办法,只好自持,自己运营,资金回收就慢了不知道多少倍,但是也确有问题。但是总体来看,就是景区带小镇,山水促小镇,这是一个方式,这个方式是一个比较可行的方式。
    方式三:放大古村,深化古镇。这就是乌镇和乌村搭配的方式,乌村离乌镇就是3公里,就这么一个距离,黄金周的时候乌镇10万人进去,乌村1000人进去,所以乌村开发模式和运动模式都很独特,就是外观基本不动,里边动一动,整个乌村460亩地,投资也就投了1亿多。那个地方也没有老房子,就是50年代,60年代,70年代,就这些房子,后来变成空心村,他们就找村民把这些租下来就开始做,门票280块钱。后来网上说你乌村什么地方?疯了?可是280块钱包括一顿饭,包括里边所有的节目,比如走到哪儿,往那儿一坐茶就端上来,小吃就上去了,这是一套。再有一套是780块钱,再加一个晚上,所以没有人投诉。但是他就说,我就是要用这280块钱,把观光客人挡在门外,让真正有追求的人进来,所以有追求的人进来感觉甚好。我在那儿住了一晚,真是感觉甚好。所以我就说放大古村,深化古镇,这是第三种方式。
    方式四:搭车进入,形成配套。这就是袁家村这种模式,袁家村基本上就是饮食村,去的目的就是吃,可是我这次去袁家村,一看房地产已经进去了,严格的说袁家村不是一个村,已经是一个镇,历史上是个村,现在面积已经很大了,各种街道都形成了。
    方式五:综合格局,提升品质。这就是良渚文化村,现在浙江37个小镇里有一个就是良渚文化村的一部分,也变成一个小镇,我这里讲的是地产商怎么进入。
    方式六:先站干岸,趁火打劫。先别急着进,反正ZF和前期开发商必有难过的时候,甚至有过不下去的时候,但是把原来的难题都解决了,土地,老百姓,诸如此类的,有基础设施建设配套,这些难题都解决了,过不下去了,这时候你进入。这就叫先站干岸,再趁火打劫。但是这种项目有运气的成分,因为有信息的沟通问题,像我看一眼就知道在什么阶段,就知道现在有什么难处,但是一般没有这种判断。
    这里边有两个忌讳:第一忌讳说房地产,换件衣服,多唱高调,比如前些年到海南,名片一掏都是房地产公司,现在去海南,十几个人一块儿吃饭,名片一掏都是旅游开发公司。我说你们怎么都变了?不行,房地产公司,见村长都见不上,一个旅游开发公司还有可能见个市长,就是这样换个衣服。唱产业怎么聚集,唱环境怎么整治,唱文化怎么弘扬等等,就唱那些高调。第二,忌讳挂羊头卖狗肉,得沉下心,认认真真做品牌性项目,如果品牌性项目都没有,接了手就干房地产,那也不行。一个地方一个政策,一个地方一个方式,一个地方一种挖掘,到哪儿就研究这个到底怎么做,怎么做点品牌形象。我经常看见这种房地产品牌项目,觉得挺好,那就确有到底怎么做的问题。比如说上海有个安麓项目,很棒,在朱家角,这个项目是首旅集团做的,其中有一个房地产项目,这个房地产项目也是属于趁火打劫,因为原来那个开发商资金断了,他一个合作伙伴就是安缦,安缦和首旅是多年的合作关系,所以安缦的老总就说,要想继续用我的品牌,对不起,必须首旅集团进入。所以首旅集团资金进入,品牌进入,人力进入,项目真是做的好。那个项目有一个特大型的优势,就是前期开发商从安徽收了6000株老树,江西有一个地方修水库,修水库淹老树不行,当地也头疼,然后这老板全收了,所以他现在做这个院子,一个院子一棵老树,这老树几百年,6000个老树回来之后,我们现在技术真是不得了,每棵树打吊针,大概99%都存活了。在这样的基础上做的房地产,开盘25万,火爆。像这样的东西,因为先做了几个老房子的改造,把品牌造起来了,他们对文化是认真的,不是在这儿以房地产为主,首旅集团原则上不做房地产,只不过这个项目觉得可做,所以我觉得这就是商机,这种商机我看大把存在,但是这商机怎么抓?先做文化。